2025 달라지는 금융제도: 주택 양도세 장기보유특별공제액 주택청약 소득공제 대상 확대 주담대 중도상환 등

부동산과 금융 정책은 우리의 생활에 밀접한 영향을 미칩니다. 특히, 주택 관련 세제, 대출 정책, 청약 제도 등은 실질적인 경제적 결정을 내리는 데 중요한 기준이 됩니다. 이번 글에서는 2025년 새롭게 변경되거나 신설된 부동산 및 금융 정책을 정리하여 제공하겠습니다. 이 글은 주택 소유자, 예비 구매자, 투자자들에게 유용한 정보를 제공합니다.

주택으로 용도 변경 시 장기보유특별공제 계산 방법 변경

• 상가를 주택으로 변경한 후 1가구 1주택으로 인정받을 경우, 비주택 보유 기간과 주택 보유 기간을 나누어 각각 공제율을 적용
• 최대 공제율: 상가 보유와 주택 보유를 합산해 80%까지 가능

이번 변경은 상가에서 주택으로 용도를 변경한 뒤 양도세 계산이 더욱 명확해지도록 설계되었습니다. 예를 들어 상가 보유 기간 동안에는 연 2%의 공제율이 적용되며, 주택 보유 기간에는 연 4%의 공제율이 적용됩니다. 이 규정은 고가주택(12억 원 초과)에 대한 양도세 계산에 특히 중요합니다. 따라서, 용도 변경 계획을 세울 때 공제율을 면밀히 검토하는 것이 필수적입니다.

인구감소지역 및 미분양주택 취득자 과세특례

이 특례는 지방소멸 위기를 극복하기 위해 마련되었습니다. 인구감소지역은 정부가 지정한 89개 시군구로, 수도권 내 접경지역과 군 지역도 포함됩니다. 미분양 주택의 경우, 수도권 외 지역에 한하며, 2024년부터 2025년까지 취득해야 합니다. 이러한 세제 혜택은 지방 주택 시장 활성화와 다주택자의 양도세 부담 완화를 목표로 하고 있습니다.

인구감소지역 주택 취득자에 대한 요약

먼저, 인구감소지역 주택 취득자와 관련된 내용을 살펴보겠습니다. 현재 인구감소지역은 전국 89개 시군구로 지정되어 있습니다.

세제 혜택

• 양도소득세: 최대 12억 원까지 비과세 혜택이 적용됩니다.
• 장기보유특별공제: 최대 80%까지 공제 가능합니다.
• 종합부동산세: 기본 공제는 12억 원이며, 다주택자는 9억 원까지 공제됩니다. 고령자 및 장기보유자의 경우 최대 80%의 세액 공제가 가능합니다.

주택 요건

다음 요건을 모두 충족해야 혜택을 받을 수 있습니다.

• 수도권 및 광역시는 제외되지만, 수도권 내 접경지역과 광역시 내 군 지역은 포함된 인구감소지역이어야 합니다.
• 공시가격 4억 원 이하의 주택이어야 합니다.
• 양도소득세: 취득 시점의 공시가격 기준.
• 종합부동산세: 과세 기준일의 공시가격 기준.
• 취득 기한: 2024년 1월 4일부터 2026년 12월 31일까지.

비수도권 미분양주택 취득자에 대한 요약

비수도권에 위치한 준공 후 미분양주택을 취득한 경우, 세제 혜택은 위의 인구감소지역 주택 취득자와 동일하게 적용됩니다.

세제 혜택

• 양도소득세: 최대 12억 원까지 비과세.
• 장기보유특별공제: 최대 80% 공제 가능.
• 종합부동산세: 기본 공제는 12억 원, 다주택자는 9억 원까지 공제. 고령자 및 장기보유자는 최대 80% 세액 공제 가능.

주택 요건

다음 조건을 모두 충족해야 혜택 대상이 됩니다.

• 수도권 외 지역에 소재.
• 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하.
• 취득 기한: 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지.

 

부동산 양도금액 연금계좌 납입 시 과세특례

• 양도소득세 공제: 연금계좌 납입액(1억 원 한도)의 10% 공제
• 대상: 기초연금 수급자, 1주택 또는 무주택 세대

이 정책은 노후 생활 안정을 지원하기 위해 설계되었습니다. 부동산 양도 후 발생한 소득을 연금계좌에 납입하면 세액공제를 받을 수 있습니다. 다만, 연금 외 목적으로 금액을 인출하면 공제받은 세액을 추징당할 수 있으니, 납입과 인출 계획을 신중히 세워야 합니다.

신생아 특례대출 소득요건 완화

• 소득요건: 부부 합산 2억 원 → 2억 5천만 원 이하
• 대출 한도: 5억 원

신생아 특례대출은 저출산 문제 해결을 위해 정부가 도입한 금융상품입니다. 대출금리는 연 1.6~3.3%로 낮게 책정되어 있으며, 추가 출산 시 최대 0.4% 우대 금리도 적용됩니다. 이 정책은 출산 가구의 주거 안정을 도모하고, 생애주기별 혜택을 강화하는 데 목적이 있습니다.

스트레스 DSR 3단계 실시

• 대출 한도 산정 시 스트레스 금리 100% 적용
• 소득 수준에 따라 최대 1억 원까지 대출 한도 감소

스트레스 DSR 제도는 금리 인상 가능성을 고려해 대출 상환 능력을 평가하는 방식입니다. 이번 3단계 시행으로 대출 한도가 더욱 제한될 예정이므로, 대출 계획을 세울 때 이를 충분히 고려해야 합니다.

스트레스 DSR 3단계 적용기준 및 시행시기

 

청년주택드림대출

• 대상: 청년주택드림 청약통장을 통해 청약 당첨자, 연소득 7천만 원 이하(부부는 1억 원 이하) 무주택자
  (청년주택드림청약통장 1년이상 가입, 1천만원 이상 납입 실적 필수)
• 대상주택: 분양가 6억원 이하, 전용면적 85 ㎡ 이하
• 금리: 최저 2.2%~ 최대 40년 만기

청년주택드림대출은 2030 청년층의 내 집 마련을 지원하기 위한 제도입니다. 대상은 청년주택드림 청약통장 가입자 입니다. 이 가입자들이 청약에 당첨되는 경우 대출을 지원해주는 제도로 청년우대형 주택청약종합저축통장 기존 가입자들은 별도 신청없이 청년주택드림 청약통장으로 자동전환됩니다. 기존 주택청약종합저축 가입자가 청년주택드림청약통장 가입조건을 갖춘 경우라면 은행에 방문하여 전환신청 가능합니다. 단 기존 주택청약종합저축이 당첨계좌일 경우 전환 불가능합니다.

주택청약종합저축 소득공제 대상 확대

• 소득공제: 배우자까지 포함, 납입액의 40% (연 300만 원 한도)
• 이자소득 비과세: 배우자까지 확대, 한도 500만 원

소득공제 혜택이 기존 무주택 세대주에서 배우자로 확대됨에 따라, 부부가 함께 주택청약종합저축에 납입할 경우 더 큰 혜택을 누릴 수 있습니다. 또한, 배우자 명의로 발생한 이자소득도 비과세 혜택을 받을 수 있어 경제적 부담을 줄이는 데 효과적입니다.

주담대 중도상환수수료 50% 인하

2025년 1월부터 주요 시중은행에서 주택담보대출(주담대) 중도상환수수료가 절반 수준으로 인하됩니다.

현재 5대 시중은행은 주담대에 대해 1.2 ~ 1.4%, 신용대출에 대해 0.6 ~ 0.8%의 중도상환수수료를 부과하고 있습니다.

그러나 이번 조치로 인해 주담대는 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4% 수준으로 낮아질 예정입니다. 이를 통해 차주의 상환 부담이 크게 줄어들 것으로 기대됩니다.

변경된 중도상환수수료율은 2025년 1월 13일부터 신규 대출에 적용됩니다.

마치며

2025년 새롭게 변경된 부동산 및 금융 정책은 다양한 혜택과 제약을 동반합니다. 각 정책의 요건을 면밀히 검토하고, 자신의 상황에 맞는 계획을 세워 혜택을 최대화하세요. 전문가의 조언을 통해 세금 부담을 줄이고 안정적인 자산 관리를 시작해 보세요.