전세 재계약 시 복비 부담 및 보증금 변경 시 유의점 총정리

전세 재계약을 앞둔 임대인과 임차인이라면 중개수수료(복비)와 보증금 증감, 확정일자 문제를 명확히 이해해야 합니다. 이번글 에서는 전세 재계약 시 발생할 수 있는 다양한 문제와 해결 방법을 알아보겠습니다.

전세 재계약 시 복비, 반드시 지불해야 할까?

전세 재계약 시 복비를 반드시 지불해야 한다는 법적 규정은 없습니다. 그러나 다음과 같은 경우에는 중개수수료가 발생할 수 있습니다.

• 새로운 계약서를 작성하는 경우
• 보증금이 변동되는 경우
• 공인중개사의 중개 서비스를 이용하는 경우

반면, 기존 계약 기간을 단순 연장하는 경우에는 복비를 지불하지 않고 당사자 간 합의로 진행할 수 있습니다.

계약갱신청구권 행사 시 복비 발생 여부

주택임대차보호법에 따른 계약갱신청구권을 행사할 경우, 중개수수료는 발생하지 않는 것이 원칙입니다. 별도의 중개 행위 없이 계약이 연장되므로 임대인과 임차인 간 직접 협의가 가능합니다.

전세 재계약 시 복비 부담 주체는 누구?

법적으로 복비 부담 주체가 명확하게 규정되어 있지는 않으며, 임대인과 임차인의 협의에 따라 다음과 같이 결정됩니다.

• 임대인과 임차인 각각 부담: 일반적으로 복비를 반반씩 부담
• 임차인이 전액 부담: 임차인이 계약 연장을 원할 경우
• 임대인이 전액 부담: 임대인이 재계약을 희망하는 경우

전세 재계약 시 복비 측정 방법

보증금 변동 없는 경우

보증금과 계약 조건이 동일한 경우 일반적으로 복비가 발생하지 않습니다.

보증금 감액 시

보증금 감액 시 계약서 수정만으로 처리가 가능하며, 중개업소를 통하지 않고 당사자 간 합의로 진행할 수 있습니다. 이 경우 복비가 발생하지 않거나 소액의 대필료만 부과될 수 있습니다.

보증금 증액 시

증액된 보증금에 따라 중개수수료가 발생할 가능성이 높으며, 일반적으로 다음과 같이 측정됩니다.

• 증액분 기준: 증액된 금액을 기준으로 수수료율 적용
• 대필료: 5만 원에서 20만 원 정도

보증금 증액 및 감액 시 확정일자 처리 방법

보증금 증액 시

증액된 보증금에 대한 법적 보호를 받기 위해 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받아야 합니다.

보증금 감액 시

감액된 금액을 명확히 기록한 새로운 계약서를 작성하거나 기존 계약서에 변경 내용을 추가하고 확정일자를 받는 것이 안전합니다.

보증금 변동이 없는 경우

기존 계약서의 효력이 유지되므로 확정일자를 새로 받을 필요가 없습니다.

전세 재계약 시 주의해야 할 사항

• 등기부등본 확인: 재계약 전 권리관계 변동 여부 확인
• 계약서 작성 시 보증금 증감 내용 명확히 기재
• 복비 협의: 사전에 부담 여부를 협의하고 문서로 남기기

자주 묻는 질문

Q: 계약갱신청구권을 사용하면 복비를 내지 않아도 되나요?

A: 네, 계약갱신청구권을 행사할 경우 중개수수료가 발생하지 않습니다.

Q: 보증금 감액 시 확정일자가 꼭 필요한가요?

A: 필수는 아니지만, 변경 사항을 명확히 기록하기 위해 확정일자를 받는 것이 좋습니다.

Q: 전세 재계약 시 복비는 어느 정도인가요?

A: 보통 5만 원에서 20만 원 사이이며, 지역 및 중개업소에 따라 달라질 수 있습니다.

마무리

전세 재계약 시 복비 문제는 당사자 간 협의를 통해 원만하게 해결하는 것이 중요합니다. 보증금 증감 여부에 따라 확정일자 발급을 신중히 검토하고, 안전한 거래를 위해 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.